Чистый операционный доход (ЧОД) - ключевой показатель эффективности коммерческой недвижимости и бизнеса. Рассмотрим методику его расчета и важные нюансы определения.
Содержание
Чистый операционный доход (ЧОД) - ключевой показатель эффективности коммерческой недвижимости и бизнеса. Рассмотрим методику его расчета и важные нюансы определения.
1. Формула расчета чистого операционного дохода
ЧОД = Потенциальный валовой доход - Потери от недозагрузки - Операционные расходы
2. Компоненты расчета
| Показатель | Описание |
| Потенциальный валовой доход | Максимально возможный доход при 100% загрузке |
| Потери от недозагрузки | Неполученный доход из-за простоя площадей |
| Операционные расходы | Текущие затраты на содержание объекта |
3. Пошаговый расчет ЧОД
- Определите потенциальный валовой доход:
- Для аренды: сумма всех возможных арендных платежей
- Для бизнеса: выручка при полной загрузке мощностей
- Вычтите потери от недозагрузки:
- Средний процент простоя помещений
- Неоплаченные счета арендаторов
- Вычтите операционные расходы:
- Коммунальные платежи
- Зарплата персонала
- Налоги и страховка
- Ремонт и обслуживание
4. Что не включается в расчет ЧОД
- Кредитные платежи
- Капитальные вложения
- Налог на прибыль
- Разовые расходы
5. Пример расчета для коммерческой недвижимости
| Потенциальный доход от аренды | 1 200 000 руб/год |
| Потери от простоя (10%) | 120 000 руб |
| Операционные расходы | 400 000 руб |
| Чистый операционный доход | 1 200 000 - 120 000 - 400 000 = 680 000 руб |
6. Применение чистого операционного дохода
- Оценка стоимости недвижимости (капитализация дохода)
- Анализ эффективности бизнеса
- Сравнение инвестиционных объектов
- Базис для расчета кредитоспособности
Правильный расчет чистого операционного дохода позволяет объективно оценить финансовые показатели актива и принимать обоснованные управленческие решения.
